Endlich ist das Traumobjekt gefunden. Nur noch wenige Wochen und Sie können einziehen. Es wäre alles perfekt, wenn da nicht Ihre aktuelle Wohnung wäre, aus der Sie jetzt vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchten. Müssen Sie einen Nachmieter suchen oder übernimmt das Ihr Vermieter? Kommt dafür jeder infrage oder muss ein Nachmieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen? Informieren Sie sich hier, wie Sie vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag aussteigen können.
1. Ausserterminlich kündigen
Die Mühe hat sich gelohnt, Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden. Der Umzugstermin steht schon in wenigen Wochen an. Was tun mit Ihrer aktuellen Wohnung, wenn der Mietvertrag nur mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden kann?
Kündigen Sie Ihren Mietvertrag schriftlich per Einschreiben in diesem Fall nicht fristgerecht, sondern ausserterminlich. Für die Beendigung des Mietverhältnisses nutzen Sie zum Beispiel das Kündigungsformular von vertragshilfe.ch. Teilen Sie dem Vermieter darin auch mit, dass Sie rechtzeitig vorher einen Nachmieter vorschlagen werden.
2. Pflicht zur Nachmietersuche
Denn um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, sind Sie nach Art. 264 OR verpflichtet, einen Nachmieter zu finden. Da der Vermieter diesen nicht unter allen Umständen akzeptieren muss und Bewerber für eine Immobilie noch abspringen können, suchen Sie am besten gleich mehrere Kandidaten. Haben Sie mögliche Mieter gefunden, die zu gleichen Bedingungen in den Mietvertrag eintreten möchten, lassen Sie jeden ein Meldeformular unterschreiben.
Mit diesen Angaben kann sich der Vermieter ein Bild der Person machen und Kontakt aufnehmen. Beachten Sie, dass die Unterschrift des potenziellen Nachmieters auf dem Meldeformular lediglich dessen Interesse bekundet. Damit tritt die Person noch nicht in das Mietverhältnis der Wohnung ein.
Für eine Mieternachfolge bedarf es der Entscheidung des Vermieters, der neben dem Meldeformular und dem Zeitpunkt der möglichen Übernahme auch eine Kopie des Betreibungsregisterauszuges sehen möchte. Senden Sie ihm diese Informationen vollständig per Einschreiben zu.
Am Ende des Auswahlprozesses muss ein Bewerber den Mietvertrag unterschrieben haben. Lehnt der Vermieter geeignete Interessenten dennoch ab, sollten Sie Ihre Bemühungen lückenlos nachweisen können. Kopieren Sie dazu Meldeformulare und Einschreibebelege, sonst sind Ihre vertraglichen Pflichten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiterhin bindend.
3. Voraussetzungen des Nachmieters
Der Vermieter muss nicht jeden Interessenten annehmen, er darf allerdings auch nicht willkürlich ablehnen. Der Bewerber um den Mietvertrag muss einige Bedingungen erfüllen:
- Ist der mögliche Nachmieter solvent?
Dazu muss er in der Lage sein, die Miete einschliesslich Nebenkosten und Mietkaution pünktlich und vollständig zu zahlen. Als Belege dafür möchte der Vermieter Lohn- oder Gehaltsnachweise und einen aktuellen Betreibungsregisterauszug sehen, der keine negativen Einträge bezüglich der Zahlungsfähigkeit ausweist. Zudem darf der Mietzins das Haushaltsbudget nicht mehr als ein Drittel belasten.
Handelt es sich bei dem potenziellen Nachmieter um einen Sozialhilfeempfänger, benötigt der Vermieter eine Bestätigung der Sozialbehörde, dass diese die Mietzinszahlungen übernimmt. Dennoch darf er in diesem Fall den Bewerber ablehnen, da die Behörde Zahlungen kürzen oder einstellen kann. Der Vermieter trägt deshalb bei diesem Personenkreis ein grösseres Risiko.
- Ist der Interessent zumutbar?
An die Zumutbarkeit des Nachmieters dürfen keine höheren Massstäbe gesetzt werden, als an den bisherigen Mieter. Zumutbar ist daher jeder, von dem keine Störungen der Mietgemeinschaft zu erwarten sind. Als unzumutbar dürfen Bewerber nur abgelehnt werden, wenn triftige Gründe vorliegen.
Vorbehalte gegenüber unverheirateten oder gleichgeschlechtlichen Paaren und gegenüber ausländischen Interessenten dürfen sich nicht auf Sie als bisherigen Mieter auswirken. Lehnt ein Vermieter entsprechende Personen ab, die ansonsten passend wären, gilt Ihre Bindung an das Mietverhältnis als beendet.
4. Entscheidung des Vermieters
Für die Prüfung der Bewerber um eine Mietimmobilie hat der Vermieter zwischen 10 und 30 Tagen Zeit. Entscheidet er im zulässigen Zeitraum nicht oder lehnt er zahlungsfähige und akzeptable Interessenten ab, sind Sie aus Ihrer vertraglichen Verpflichtung entlassen. Ausschlaggebend ist dafür der Termin, an dem der Interessent in den Mietvertrag eingetreten wäre.
Lassen Sie sich von abgelehnten Interessenten bestätigen, dass sie zahlungsfähig und bereit gewesen wären, zu gleichen Bedingungen zum fraglichen Termin in den Mietvertrag einzutreten. Fordern Sie zusätzlich eine Begründung des Vermieters an, weshalb die Person abgelehnt wurde.
Wichtig: Sollte die Ablehnung wirksam erfolgt sein, weil der Bewerber die Bedingungen nicht erfüllte, sind Sie noch nicht aus dem Mietverhältnis entlassen. Die Folge ist, dass Sie Miete und Nebenkosten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist übernehmen müssen.
Meldet der Vermieter Eigenbedarf an oder möchte er die Immobilie vor der Neuvermietung erst sanieren, gilt der Termin als bindend, ab dem ein Bewerber den Mietvertrag übernommen hätte. Erfüllen mögliche Nachmieter alle Voraussetzungen, ziehen sich jedoch zurück, da Mängel am Objekt nicht behoben werden, darf sich dies ebenfalls nicht auf die vorzeitige Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses auswirken. Denken Sie daher daran, Mängel ausreichend zu dokumentieren (in Wort und Bild).
Auch wenn ein geeigneter Interessent seine Bewerbung wegen eines höheren Mietzinses zurückzieht, gilt der Termin, an dem er den Mietvertrag bei gleichbleibender Miete übernommen hätte.
5. Nachmieter gefunden
Sie haben einen Nachmieter gefunden, der alle Voraussetzungen erfüllt? Dann fordern Sie vom Vermieter abschliessend eine Bestätigung an, dass Sie zu dem gewünschten Termin vollständig aus dem Mietvertrag entlassen sind.
Viel Spass in Ihrer neuen Immobilie!
